广东增城新塘房价（珠海和教育成长超市乐居大湾区｜佛山临广区or增城新塘买哪？看完我出手了……)

如果手头没有广州限购区的“房票”，你愿意买佛山临广区还是增城新塘？

随着广佛候鸟大军的壮大，近年来佛山临广区成为热门置业地。相比广州高门槛的中心城区房价，新塘和佛山临广区，与珠江新城的交通距离相当，上车价格门槛较低，各自的政策、交通优势各有所长，让不少刚需、投资客难以取舍。

这边厢，佛山临广区千灯湖板块是佛山的“珠江新城”，国家钦点的珠西产业龙头；那边厢，增城新塘TOD，是粤港澳大湾区的核心交通枢。

我们不妨从区位、规划、配套、人口、产业、房价走势、通勤等方面，来对比佛山临广片区（南海桂城、顺德等区域）和广州增城区（新塘），究竟谁的实力更胜一筹？

NO.1∣通勤时间

佛山临广区和新塘满足“一小时通勤圈”

通勤时间往往决定生活品质和幸福感。

据《2020年度全国主要城市通勤监测报告》显示，通勤半径和房价高低基本成正比，房价越高的城市，通勤半径就越高，40公里是大部分人可接受通勤极限值。

一般而言，买房最好选择在“1小时通勤圈”内。正所谓，“买房不出圈”。一来满足生活质量，二来有接盘侠。

假设以珠江新城为中心，百度地图距离显示，佛山千灯湖片区距离珠江新城约29公里，驾车需45分钟。新塘至珠江新城约36.6公里，驾车时间相差不大，为46分钟。

另外，佛山临广区其他版块如北滘新城、祖庙分别距离珠江新城约32公里和约31公里。

地铁出行方面：

千灯湖——珠江新城：广佛线转地铁3号线，15个地铁站，耗时55分钟。

新塘——珠江新城：地铁13号线转5号线，用时稍微短一些，为49分钟。

在通勤时间上，佛山临广区和增城新塘打了个平手。

NO.2∣规划定位

增城的发展格局和成长空间略胜一筹

再来看看两个片区的规划。规划定位的“含金量”决定一个片区的发展空间和潜力。

增城作为广州东进的“桥头堡”，掌握交通“钥匙”，定位为粤港澳大湾区的核心交通枢纽，是大湾区城市核心群的重要区域。轨道一通，黄金万两。布局“九条地铁，七条铁路及站场，五条城轨，三座交通枢纽，一座机场”的大网，增城的算盘是将人流、物流、资金流、信息流汇聚，带动区域发展。

再来看看佛山。《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，佛山定位珠江西岸制造业龙头。

规划提到，支持佛山南海推动粤港澳高端服务合作，搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁。支持佛山顺德弘扬特色饮食文化，共建世界美食之都。

从城市定位来看，城市梯队决定政府政策和资源的倾向。增城定位为广州城市副中心，所属于第一梯队的广州，发展格局和成长空间略胜一筹。

佛山桂城

NO.3∣生活配套

佛山临广区配套吊打新塘

新塘旧改云集将创造楼市升值空间

生活配套方面，佛山临广区又妥妥掰回一城。

如佛山最为成熟的南海区千灯湖板块，板块内有南海实验小学、桂城核心小学、南海师范附属小学等实力学校。

板块3公里范围内有南海区中医院、南海区人民医院、南海区妇幼保健院、南海万达广场、南海万科广场、宜家家居南海店等等。

医疗、教育配套都已“成形”，钟情广府文化的购房者，在这里也能感受到浓厚的广府生活气息。

值得一提的是，据乐居不完全统计，佛山拟投用+新建的学校至少有50所，其中，南海区占比最大，多达24所；而2020年9月即将投用的新校共约17所。

相比而言，新塘周边旧村多，除了新建的凯达尔枢纽国际广场等，附近基本为村镇级的人口结构和配套，因此常被打上“城乡结合部”的标签，城市界面暂时还配不上广州东的名头。

但有一点不可忽视，新塘周边旧改村云集，群星村、官湖村、塘美村及白江村都已经引进了合作企业，升龙集团、时代中国、方圆、珠光集团、香江、珠江投资等企业纷纷“入场”。新塘将迎来成片改造，实力房企牵头整体产业、住宅规划，将会为片区楼市创造一定的升值空间。

如升龙联合珠江投资125亿拿下的增城新塘镇长岗村，改造项目位于增城区“粤港澳大湾区国际科创城”区域，规划打造国际化都市特色的LOFT办公区，集合特色酒吧街、咖啡馆、时尚百货、品牌店、超市、商务酒店、小公寓等商业形态。

长岗村改造效果图

不过，新塘生活配套和规划至少需要5-10年的时间落地完善。

再放眼至整个增城区，目前增城正在加快广州科技教育城建设。据悉，广州科教城一期选址广州东部产业集聚带。

2019年底，广州科技教育城一期项目正式开工，一期控规10.79平方公里，包括13所市属职业院校（含技校）、交通及市政配套设施、三大组团共享带、安置区、四大公园等，可容纳学生约12.9万人。项目预计2022年6月底前完成所有校区施工并交付学校。

广州科教城规划效果图

综合来看，目前生活配套方面，佛山临广区完全吊打新塘。远期而言，新塘值得期待。

NO.4∣轨道交通

新塘TOD轨道四通八达，分量重！

轨道建设能带动片区经济发展。广州东部新塘TOD，除既有广深铁路线、地铁13号线外，在建穗莞深城际铁路新塘至洪梅段、已启动的新塘经白云机场至广州北城际轨道及规划的广汕铁路、地铁16号线、地铁20号线、地铁28号线（东西快线）等都在此交汇。

新塘TOD交通枢纽是增城接入广州主城区的最重要的枢纽地点，也是连接东莞、广深科技创新走廊最重要的节点。未来实现45分钟抵达广州、东莞、深圳三城中心，1小时联结白云国际机场、宝安国际机场，在大湾区城市格局中扮演重要角色。

这也是新塘近几年来房价飞涨的底气。

佛山同样不逊色。

除了在建的佛山地铁2、3号线、广州地铁7号线顺德段外，佛山第二轮规划地铁线路中，顺德区内还有佛山地铁11、13号线一期。

此外，根据最新规划，广佛地铁线已近增至17条，包括计划于2025年实施的佛山地铁4号线、11号线和广州地铁19、28号线。

不过，集城轨、高铁、地铁于一体的新塘TOD，显然分量更重。

NO.5∣人口规划

佛山人口吸引力4年超80万人

房地产，短期看政策，中期看规划，长期看人口。人口红利影响着一个区域的长期发展。

近日获规委会审议通过的《广州市增城副中心规划》指出，增城整体发展方向是重点促进产城融合发展，建设广州东部生态宜居宜业新城，增强对周边成长的辐射带动作用。

换言之，增城作为宜居新城，加大人口集聚力度，承接广州外来人员的居住需求。

南部为增城的经济强区，产业、文化、交通都集中在这里。因此，高端楼盘以及千亩大盘也都汇集于此，如碧桂园云顶、富士康科技小镇、翡翠绿洲等等。

统计局数据显示，2019年增城常住人口超过126万人。

佛山方面，2019年末常住人口总量815.86万人（2019各区人口详情暂未未公布）。对比2018年，佛山一年新增常住人口25.29万人，增量创下自2011年以来的新高。

从2015年-2019年，佛山人口增量已经超过80万，是继续广深之后，大湾区城市中人口增量最大的城市。

佛山市人口发展规划（2018—2030年）提到，佛山预计2030年常住人口超850万人。

NO.6∣产业规划

佛山产业家底厚

增城亟待发力

产业规划往往带动人口流入，一个地区的产业规划越科学，经济发展潜力也就越大。

产业建设项目方面，增城以汽车产业为主，主要有广汽本田增城工厂建设项目、日立汽车马达系统开发及生产基地项目、中国汽车技术研究中心华南基地。

而增城的王牌——富士康科技小镇已进驻2家世界500强企业、盟立自动化股份有限公司等20余家企业，产业园正式开始量产后，项目预计年产值约920亿元，年均收税约40亿元。

在推动服务业出新出彩方面，增城推动凯达尔国际广场、广州保利国际金融广场、新世界集团华南区域总部等总部项目建设运营，培育发展总部经济。

而新塘规划紧随“粤港澳大湾区国际科创城”产业发展方向，重点引入智慧城市、电子商贸、医疗健康等大数据开发应用产业，打造集中小微企业创业基地、科技孵化器、创业培训于一体的大数据应用集聚区。

再看看佛山。作为制造业重镇，佛山在家电、机械装备、家具、汽车等领域拥有巨大的应用市场，产业发展底子厚。

据2018年初数据统计，佛山现有民营企业约14.5万家，占80%以上的比重，代表企业有美的、碧桂园、格兰仕、东鹏、海天、万和、志高、佛山照明等。根据2018年广东制造业500强企业排名，佛山排名第二。

2019年佛山GDP首次突破万亿元大关，其中顺德区GDP总量达3523.18亿元，同比去年增长11.37%，位居佛山第一。南海区GDP总量亦有3176.62亿元，同比增速13.08%。

而2019年增城GDP仅1010.49亿元，同比增长6.5%。经济产能方面，目前增城远远落后于佛山临广区。

NO.7∣房价涨幅

佛山临广区购房门槛更高

增城十年房价涨幅跑赢佛山

在所有因素中，房价最为直观反映一个地区的投资潜力。

目前被看好的佛山临广片区，如南海和顺德整体平均房价在1.5-2.5万元/㎡之间，与增城2万元/㎡平均房价相差不大。

但核心地段如南海桂城片区，临近广州中心区荔湾，一手住宅均价在2.5~2.8万元/㎡，如佛山保利天悦房价已破“4字头”，有追赶广州之势。

增城新塘板块，均价大约在2-3.5万元/㎡。有个别楼盘在1.95万元/㎡以下，房价最高的新盘是保利335金融中心，其中在售建面约115-140㎡三至四房，均价约32000-35000元/㎡。

再看看增城和佛山临广片区十年房价走势。

据统计显示，广佛同城过去10年里，临广片区如顺德陈村、北滘和南海桂城的房价涨幅最大，均超200%。

再来看看增城。2009年，增城房价仅6521元/㎡，低于彼时的南海桂城、里水板块、顺德大良（2009年，这些片区房价已超过7000元/㎡）。至2019年12月，增城均价已经达17269元/㎡，涨幅达到264.82%。

|2009-2019广州各区房价涨幅对比

目前，佛山核心的临广片区均价要高于增城新塘，购房门槛也更高。但十年房价涨幅方面，增城则“跑赢”佛山临广片区。

总结

总而言之，乐居君觉得，从规划蓝图来看，增城如同一张规划中的图纸，各项规划产业都蓄势待发。新塘需要5-10年时间来摘掉“城乡结合部”的标签，对比佛山完善的配套和略高的购房门槛，发展空间和升值潜力更大， 购房成本更低。

而成熟生活配套和居住氛围，是佛山临广区的优势所在。靠近广州的地铁上盖物业更有价值，如千灯湖、祖庙、佛山新城、北滘新城等。并且近年来佛山的外来人口持续涌入，购买佛山，至少在资产安全性上更胜一筹。